Nießbrauch bei Immobilien

Eine Immobilie verkaufen, trotzdem das Recht haben sie zu nutzen beziehungsweise zu bewohnen und/oder sogar Gewinn daraus zu ziehen? Klingt zunächst absurd, ist aber ein rechtlich abgesichertes Verfahren der Immobilienverrentung. 

Begriffsklärung

Als Begünstigter eines Nießbrauchrechts sind Sie dazu berechtigt die jeweilige Immobilie zu nutzen, obwohl sie nicht Ihre eigene ist. Darüber hinaus können Sie aus dieser Nutzung bei einem gewerblichem Gebrauch Einnahmen machen und für sich beanspruchen. Dieses Recht ist nicht vererbbar und kann auch nicht übertragen werden. 

Nießbraucher

Als Nießbraucher haben Sie eine umfassende Nutzungsbefugnis an der Immobilie. Hierzu zählt auch die gewerbliche Nutzung. Ihnen steht der gleiche Schutz eines Eigentümers zu, wodurch sich die Ihren Anspruch aus der gewerblichen Nutzung geltend machen können, um den Gewinn für sich alleine zu beanspruchen. Ihre Pflicht hingegen ist es die Immobilie zu erhalten und zwar so, wie deren bisherige wirtschaftliche Bestimmung vorgesehen war. Demnach sind Sie auch nicht zu einer Umgestaltung und einer wesentlichen Änderung berechtigt. Weiterhin sind Sie dazu verpflichtet die Immobilie nach Ablauf des Nießbrauchsrechts zurückzugeben. Wann das Nießbrauchsrecht abläuft ist je nach Vertrag individuell vereinbart und wird im letzten Abschnitt noch einmal erläutert.

Eigentümer

Sind Sie der Eigentümer, behalten Sie das Verfügungsrecht. Das berechtigt Sie dazu die Immobilie jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers zu verkaufen. Ebenso steht es Ihnen zu im Vertrag das Nutzungsrecht zu beschränken und zeitlich zu begrenzen. Als Eigentümer sind Sie dazu verpflichtet Kosten wie beispielsweise Modernisierungen selbst zu tragen sowie für Anlieger- und Erschließungsbeiträge aufzukommen.

Als Nießbraucher erhalten Sie eine umfassende Nutzungsbefugnis an der Immobilie.

 

Arten

Beim Nießbrauch gibt es verschiedene Varianten. Man unterscheidet in Quotennießbrauch, Bruchteilsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch, nachrangiger Nießbrauch und Zuwendungsnießbrauch. 

Quotennießbrauch

Bei Quotennießbrauch sind Sie dazu berechtigt beispielsweise nur einen bestimmten Abschnitt des Grundstücks im Rahmen des Nießbrauchsrechts zu nutzen.

Bruchteilsnießbrauch

Besitzen Sie eine einzelne Wohnung in einem Haus mit weiteren Wohnungen, so können Sie einen Bruchteilsnießbrauch erteilen. Dieser gilt aber nur für Ihre Wohnung. Die anderen Wohnungen in dem Gebäude sind davon nicht mit eingeschlossen.

Vorbehaltsnießbrauch

Herbei verkaufen Sie Ihre Immobilie und räumen sich vorbehaltlich ein Nutzungsrecht ein. Wird die Übertragung abgeschlossen, geht der Nießbrauchsvorbehalt in ein festes Nutzungsrecht über.

Nachrangiger Nießbrauch

Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie wird Ihnen ein uneingeschränktes Nießbrauchsrecht eingeräumt. Gleichzeitig wird dabei ein nachrangiger Dritter als Berechtigter bestimmt, falls Sie versterben sollten. 

Zuwendungsnießbrauch

Sie räumen beispielsweise Ihrem Sohn einen Zuwendungsnießbrauch Ihrer Immobilie ein, wodurch dieser dann die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erhält. Ihr Sohn muss durch eine geringere Steuerklasse vergleichsweise weniger Steuern als Sie zahlen, weshalb mehr Gewinn übrig bleibt. 

Es gibt verschiedene Arten des Nießbrauchs.

 

Unterschied Nießbrauch und Wohnrecht

Die Unterscheidung ist hierbei recht simpel. Bei einem Nießbrauch dürfen Sie in der Immobilie wohnen und Sie benutzen. Ziehen Sie wirtschaftlichen Gewinn daraus, so sind Sie dazu berechtigt diesen ohne Abgaben zu behalten. Ganz im Gegensatz zum Wohnrecht auf Lebenszeit. Hierbei dürfen Sie keine Gewinnung aus der Vermietung oder Verpachtung ziehen. 

Aufhebung des Nießbrauchs

Je nach Vertrag läuft dieser über eine feste Zeitspanne oder kann bei einem unsachgemäßen Gebrauch und über Abmahnung entzogen werden. Zudem besteht auch die Möglichkeit, dass sich beide Parteien im Einvernehmen für ein Ende des Nießbrauchsrechts entscheiden. Im Falle des Teilverkaufs sichern Sie sich üblicherweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht und räumen sich ebenfalls die wirtschaftliche Nutzung ein. Dieses endet dann mit dem Tod und kann auch nicht auf andere übertragen werden.


Eine ausführliche Übersicht über das Nießbrauchsrecht bietet https://www.anwalt.org/niessbrauch/